Makalelerimizi Okuyun

Günümüzde gerek yatırım amaçlı gerek kullanım amaçlı gayrimenkul satışlarında artış görülmektedir. Ancak özellikle paylı mülkiyete tabi taşınmaz satışlarında http://taplink.cc/eryigithukukburosu önalım hakkı alıcıyı daha tedbirli davranmaya sevk etmektedir.

Paylı mülkiyette paydaşlar arasında birlikte idare ve kullanma durumu söz konusu olduğundan paydaşların birbirlerini tanımaları önem taşımaktadır. Bu ihtiyacın gereği olarak paydaşlar arasına yabancıların girişini engellemek, hisselerin mümkün olduğu kadar hissedarlar elinde birleştirmek amacıyla paylı taşınmazlarda hissedarın temlik hakkı sınırlandırılarak kanuni önalım hakkı düzenlenmiştir.

TMK'nın  732’nci maddesinde “paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” şeklindeki düzenlemeden de anlaşılacağı üzere önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

Kanun metninden de anlaşılacağı üzere önalım hakkının kullanılabilmesi için birtakım şartların mevcudiyeti gereklidir;

Birinci şart, paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmaz olmalıdır.

İkinci şart, payın tamamen veya kısmen satılmış olmasıdır. Temel prensibin mülkiyet serbestisi ve tasarruf yetkisi olduğu gözetilerek paydaşın temlik hakkı sınırlandırılırken bu sınırlandırma sadece satım akitleriyle sınırlandırılmış ve   önalım hakkı öngörülmüştür. Dolayısıyla bağış, trampa, cebri artırma ile satış durumlarında önalım hakkı kullanılamaz.

Temlikin hibe şeklinde yapılması durumunda önalım hakkı kullanılamaz. Hibede bir malın bedelsiz olarak bir kimsenin mülkiyetine geçirilmesi amaçlandığından önalım hakkına konu olamaz. Ancak, hibenin muvazaalı olduğu, işlemin gerçekte satış amacıyla gerçekleştirildiği davacı tarafça iddia ve ispat edildiğinde önalım hakkı kullanılabilecektir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2009/2200E.2009/6134K.)

Üçüncü şart, bu satışın üçüncü kişiye yani paydaşlar dışında bir kişiye yapılmış olması gerekmektedir.

Önalım davasının davalısı, önalım hakkına ilişkin taşınmazdaki payı satın almadan önce o taşınmazda paydaş ise bu paydaş hakkında önalım hakkı kullanılamaz. Çünkü, TMK’nın 732. maddesi ile bir paydaşın payını üçüncü şahsa satması halinde önalım hakkının kullanılabileceği kabul edilmiştir. Paydaş üçüncü kişi sayılamayacağından paydaşın paydaş aleyhine önalım hakkını kullanması söz konusu olamaz. (Yargıtay 2020/2598E. 2020/5447K.)

Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. Yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur (TMK m. 733/3). Dolayısıyla hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarihli, 2005/6-358 E, 470 K. sayılı kararı da bu doğrultudadır.

Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer (TMK m. 733/4). Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. İki yıllık süre sözleşme tarihinden değil, tapu devrinin yapıldığı tarihten itibaren işlemektedir.

Ayrıca, TMK'nin 732. maddesi gereğince önalım hakkı payın satılması ile kullanılabilen bir hak olup bu hakkın kullanılabilmesi için satış sözleşmesinin kurulması yeterli değildir. Satış, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmesi ile geçerlilik ve aleniyet kazanır. Davacı, dava konusu payın davalı adına tescil edildiği 28.06.2013 tarihinden sonra 29.05.2015 günü bu davayı açtığından TMK'nin 733/son maddesinde açıklanan iki yıllık hak düşürücü süre geçmiş değildir. (Yargıtay 2016/13472E. 2020/1842K)

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile alıcı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

Önalım davasında dava konusu payın satış bedeli ile ödenmesi zorunlu harç ve masrafların toplamından ibaret olan önalım bedelinin mahkemece belirlenecek uygun bir zaman içinde depo edilmesi gerekmektedir.

Tapu harç ve masrafların daha az tutması amacıyla taşınmazın satış bedelinin tapuda rayicinden daha düşük gösterilmesi durumunda ne olacağı diğer bir önemli husustur. Kişi kendi muvazaasına dayanamayacağından, üçüncü kişi konumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz.

Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı 3. kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ise de davacı önalım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmi satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir. (Yargıtay 14. Hukuk 2020/311E. 2020/8547K.)

Ancak şunu da ifade etmek gerekir gerçek satış bedelinin belirlenmesi amacıyla keşif incelemesi yapılarak bilirkişi raporu alınmış olsa da Keşifte bilirkişinin belirlediği değer tek başına bedelde muvazaayı ispatlamaya yeterli değildir. Paylı mülkiyet ilişkisine tâbî bir taşınmazda, fiili taksimin mevcut olması durumunu inceleyecek olursak, fiili taksim durumunda yasal önalım hakkının kullanılmasını açıkça engelleyen bir düzenleme bulunmamasına rağmen, Yargıtay'ın istikrar bulmuş kararlarında; önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken, bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satış sırasında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanmasının, 4721 sayılı TMK’nin 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı; kötüniyet iddiasının, 14.02.1951 gün ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği ve hatta mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerektiği kabul edilmektedir.

Kanuni önalım hakkı, paylı mülkiyet ilişkisinin kurulduğu anda doğar ve mülkiyet ilişkisi devam ettiği müddetçe varlığını sürdürür, dolayısıyla önalım hakkı, davacının dava sonuna kadar pay sahibi olması halinde devam eder; dava devam ederken davacı payını devrederse önalım hakkı sona ermiş olduğundan davanın reddine karar verilmesi gerekmektedir.

Önalım hakkının kullanılmasının önlenmesi için paydaşların önalım hakkından feragat etmesi geremektedir.TMK m.733'te ikili ayrıma gidilmiştir;

''Yasal önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekmektedir.''şeklindeki hükümden de anlaşılacağı üzere önalım hakkından tamamen feragat etmek için bu feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerhi gereklidir.

''Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.'' şeklindeki hükümde de belli bir kişiye olan satıştaki önalım hakkından feragat için resmi şekil zorunlu tutulmamış adi yazılı şekilde de feragat edilebileceği düzenlenmiştir. Bu feragatin payın üçüncü şahsa satışından önce, satıştan sonra veya dava açıldıktan sonra da yapılması mümkündür. Sözlü ya da zımni şekilde feragat ise mümkün değildir.

Önalım hakkı kullanma yetkisi doğan paydaş, bu hakkı kullanıp kullanmamakta tamamen serbesttir. İsterse kullanır, istemezse kullanmaz ya da kullandıktan sonra bu haktan feragat edebilir. Bu hak özel hukuktan doğan bir hak olduğundan hak sahibinin iradesine tabidir. Haktan feragat, niteliği gereği hukuki sonuç doğuran tek taraflı bir hukuki muameledir. Medeni Kanun’un 733. maddesine göre önalım hakkından feragat belli bir şahsa karşı ya da herkese karşı olabileceği gibi dava açıldıktan sonra bu haktan feragat etmek de mümkündür. Önalım hakkı sahibi paylı taşınmazdaki payın üçüncü şahsa satışından önce, satıştan sonra veya dava açıldıktan sonra bu hakkından vazgeçebilir. Belli bir şahsa karşı önalım hakkından feragat eden paydaş yeni bir satım yapılması halinde önalım hakkını kullanabilir. Medeni Yasa’nın 733. maddesi ve 16.5.1951 gün ve 19 / 6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı gereği belli bir şahsa karşı önalım hakkından feragatin adi yazılı şekilde yapılması yeterlidir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2011/11373E. 2011/12630K.)

Davacı, taşınmazın paydaşı olup önalım hakkını kullanmasına bir engel bulunmamaktadır. TMK'nun 733/2 maddesi gereğince önalım hakkından feragat resmi şekilde yapılmalıdır. Sözlü ya da zımni şekilde önalım hakkından feragat mümkün değildir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2012/15251 2013/10628K.)